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Nueva Ley de Alquileres temporales en España: Claves y cambios

 


Después de la aprobación de la nueva ley de vivienda en mayo de 2023, donde se establecieron topes a los alquileres de larga duración, era cuestión de tiempo que se abordaran también los alquileres temporales.

Así, el pasado mes de diciembre de 2024, con 176 votos a favor y 169 en contra, el Parlamento tramitó la nueva legislación que regula los alquileres temporales en España, que entró en vigor el día 1 de enero de 2025.

En este post analizamos los principales cambios que introduce la nueva ley de alquileres de corta duración, además de lo que supondrá tanto para propietarios como para inquilinos.

Alquileres temporales: ¿Cómo han sido hasta la fecha?

Hasta la aprobación de la nueva ley, los alquileres temporales disfrutaban de una regulación mucho más laxa que los de larga duración.

Tanto es así que este tipo de contratos podían recoger todo aquello que negociara libremente el propietario con el inquilino, como la renta, la duración, la posibilidad o no de prórroga, la actualización de la renta y la posibilidad de realizar obras.

La única cuestión estipulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) era el pago de la fianza, que era de un mes si se destinaba a vivienda temporal o dos meses si el inmueble se destinaba a otros usos.

Por otra parte, el contrato de alquiler temporal debía indicar la dirección habitual del inquilino y que este no tenía intención de vivir permanentemente en la vivienda alquilada.

Así serán los nuevos alquileres temporales a partir de ahora

La nueva ley de alquileres temporales ha modificado varios artículos de la LAU para, como afirmó el Gobierno, proteger a quienes realmente necesitan un alojamiento de temporada, luchar contra los alquileres ilegales y promover los alquileres de larga duración.

Para cumplir estos objetivos, los cambios introducidos son los siguientes:

Justificación de la temporalidad

No bastará con que el contrato de alquiler recoja que el inquilino no va a residir permanentemente en la vivienda. Además, se deberá justificar la necesidad de firmar un contrato de alquiler temporal, con razones específicas detalladas (trabajo, estudios…). Si no se argumentan debidamente estas razones, el contrato se considerará como uno de vivienda habitual y, por tanto, sujeto a la regulación de este tipo de acuerdos.

Flexibilidad para los inquilinos

El inquilino podrá desistir del contrato pasado el primer mes, avisando con una antelación de 10 días. Además, el propietario no tendrá derecho a indemnización, como sí ocurre en los alquileres de larga estancia.

Modificación de duración máxima

A partir de ahora, estos contratos no podrán tener una duración superior a 9 meses. Si se excede este límite, se considerará un alquiler de vivienda habitual.

Obligación del arrendador a mantener la vivienda

En los alquileres de larga estancia, suele ser el inquilino quien paga las pequeñas reparaciones. Con la reforma, el propietario deberá asumir estos gastos, además de mantener las condiciones de habitabilidad.

Prioridad a la legislación autonómica

La nueva normativa no se aplicará en las comunidades autónomas que hayan desarrollado su propia legislación. Este es el caso de Cataluña, que ya extendió los topes de renta a los contratos de alquiler temporal.

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos

Se ha creado un nuevo sistema digital y nacional para gestionar los alquileres de corta duración. Los propietarios estarán obligados a registrar su vivienda en la plataforma, indicando la dirección, características y capacidad del inmueble.

Las autoridades podrán controlar mejor el mercado de alquileres temporales, reduciendo el fraude y asegurando igualdad de condiciones entre operadores. También se obliga a plataformas como Airbnb y Booking a mostrar el número de registro de las viviendas ofertadas.

¿A qué contratos afecta la nueva ley de alquiler temporal?

Los contratos afectados son aquellos que no tengan como finalidad la de vivienda permanente del inquilino (entendiendo por "permanente" estancias de más de 9 meses).

Entre estos se incluyen:

  • Contratos de temporada

  • Alquileres de habitaciones

  • Alquileres vacacionales

  • Embarcaciones flotantes donde se pueda residir

Los alquileres temporales, más restrictivos

Si bien los nuevos contratos temporales serán más beneficiosos para los inquilinos, podrían resultar menos atractivos para los propietarios.

De hecho, los alquileres de larga estancia ofrecen ventajas como:

  • Menos gestión, al mantener el mismo inquilino durante meses o años.

  • Ingresos estables, en comparación con los alquileres temporales, que dependen de la tasa de ocupación.

  • Gastos a cargo del inquilino (suministros, reparaciones, seguros...).

  • Menos riesgos de okupación.

  • Incentivos fiscales para el propietario (hasta un 90% de reducción del IRPF en algunos casos).

En definitiva, la nueva ley refuerza la protección de los inquilinos y fomenta los alquileres de larga duración, pero podría suponer un reto para los propietarios que optaban por los alquileres temporales como una fuente de mayor rentabilidad.


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