✅ Nuevas restricciones legales frenan las operaciones de compraventa en las notarías españolas

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Nuevas restricciones notariales paralizan la compraventa de viviendas en España

Las notarías paralizan compraventas tras la exigencia de tasaciones homologadas por el Banco de España para certificar el valor real del inmueble.

(Imagen IA) La exigencia de nuevas tasaciones oficiales está paralizando la firma de escrituras inmobiliarias en los despachos notariales

Por: PALDIBA • Fuentes oficiales

La reciente entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, aprobado por el Gobierno para reforzar la función social de la vivienda y regular las operaciones en el sector inmobiliario, está teniendo un impacto inmediato en la actividad notarial del país. La normativa introduce limitaciones estrictas a la adquisición de inmuebles residenciales por debajo del 70% del valor de mercado, un mecanismo diseñado para evitar operaciones especulativas y compras de oportunidad a precios drásticamente reducidos por parte de determinados actores del mercado.

Esta medida ha comenzado a generar parálisis y retrasos significativos en las escrituras públicas en diversas notarías, donde muchas transacciones proyectadas han quedado en suspenso al no cumplir con los nuevos requisitos legales o al carecer de la documentación exigida para la firma.

Puntos clave de la restricción y valoración obligatoria

Para que una transacción cumpla con el marco legal estipulado en el decreto, el legislador establece condiciones precisas sobre el valor de la operación y el perfil de las entidades compradoras:

• Límite económico del 70%: Se prohíbe la compraventa de viviendas cuando la contraprestación económica global (que incluye el precio pactado, las deudas asumidas y otros pagos asociados) resulte inferior al 70% del valor de mercado fijado para el inmueble.
• Tasación oficial requerida: Para justificar el valor real del inmueble, es imperativo aportar una tasación oficial realizada por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España.
• Evaluación del estado del inmueble: El informe de la tasadora debe reflejar el estado de conservación real, contemplando circunstancias como reformas, grado de deterioro, o si la propiedad se encuentra en situación de ocupación o arrendamiento, factores que determinan el valor final ajustado.

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Ámbito de aplicación: ¿A quién afecta la normativa?

El marco regulatorio del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplica de forma generalizada a todos los compradores, sino a perfiles e inversores concretos dentro del mercado inmobiliario:

1. Sujetos afectados: La limitación está dirigida principalmente a personas jurídicas calificadas como grandes tenedores, fondos de inversión y entidades con o sin personalidad jurídica dedicadas habitualmente a la adquisición de inmuebles o carteras hipotecarias a precios de saldo.
2. Exclusión de personas físicas: Salvo en configuraciones bajo estructuras societarias específicas o comunidades de bienes dedicadas a este fin, las personas físicas particulares quedan por regla general excluidas de esta limitación, pudiendo adquirir propiedades bajo las reglas generales del Código Civil.
3. Excepciones legales: Quedan exentas de esta prohibición las adquisiciones destinadas a la incorporación de inmuebles al parque de vivienda social, vivienda asequible de protección pública, residencias sociosanitarias o proyectos promovidos por entidades del tercer sector y organismos públicos.

Fuentes del sector de la gestión inmobiliaria y del notariado aconsejan a compradores y empresas verificar detenidamente la titularidad, la naturaleza jurídica del comprador y la validez de la tasación antes de acudir a la firma notarial, evitando así la paralización o suspensión imprevista de la operación compraventa.